房屋产权性质分类
--------------------------------------------------------------------------------

私房：个人购买的商品房、拆迁返还或受赠、继承所得的住房。

房改房：也称政策性住房，指单位按照国家房改政策分配给职工的福利性住房。

 购房合同：个人购买开发公司的商品房，在未取得产权之前进行交易，通过开发公司更改合同（即变更购房人），产权证由开发公司与新的购房人在条件成熟时办理）。

 公房：即廉租房，产权归房管所所有，通常是指买长期使用权。（每月要向房管所交一定的租金，外地户口不能购买）也可根据政策申请公变私，费用另计。
 
 
成都二手房入户指南  
 
    老夫欣闻成都市户籍政策调整，购二手房也可入户，于是在网上查询了一下，符合其入户条件，于是打印了一份网上公布的入户所需资料，准备按图索骥，下半生也当盘成都人。
　　但东跑西跑，几圈下来，无数个冤枉路跑完后，才发现政府相关部门公布的东东实在不完备，几个简单的手续，总要在事到临头才知道怎么办，为什么不事先告知老百姓，一次即可办完呢？其间辛苦，另文详述，本文只对二手房购房入户的资料准备作一简单介绍，供大家参考，如果能让大家少跑冤枉路，我的辛苦也就不值个球了。
　　第一步，了解需要什么手续。
　　这个东东在网上或各办证中心都能得到，有这样一些东东：
　　1、入户申请表，
　　2、入户人员户籍证明（或居民户口簿，下同），
　　3、入户人员居民身份证，
　　4、亲属关系证明，
　　5、入住证明，
　　6、房屋产权证或经房管部门备案的购房合同、一次性缴款发票或按揭合同、连续6个月以上的按揭银行缴款凭据，
　　7、市或区（市）县劳动保障部门出具的《入户人员签订劳动合同和缴纳社会保险证明》。
　　上列各项手续如何办理并取得，且听老夫慢慢说来。
　　1、入户申请表：
　　到各办证中心现场领取并填写好，或其他手续全部完成后到办证中心现场填写也可。
　　2、入户人员户籍证明或居民户口簿、入户人员居民身份证：
　　这个就不用说了吧，自己出门的时候别忘了带上就行。
　　3、亲属关系证明：
　　这个在户口簿上写得明明白白的，也不用多说，但万一入户人员不在同一户口簿上，比如父母子女的户口各在一处，则需要出生证、独生子女证之类的东东来证明亲属关系。
　　4、入住证明：
　　在自己居住的小区找物业公司开一个就OK了，别去街办或派出所开。
　　5、房屋产权证或经房管部门备案的购房合同、一次性缴款发票或按揭合同、连续6个月以上的按揭银行缴款凭据：
　　上面所列，你家有什么都给他带上。比较麻烦的是前几年按揭的房子，房产证一般抵押在银行里保管着，自己手上没有怎么办呢？有两个办法，一是找银行还给你（这个比较难，而且时间比较长），第二是把房产证复印一份，找银行写上“与原件核对一致”之类的字样，如果能叫银行写个情况说明之类的东东，就更保险了。然后一定要记得带上其他东东，少一样都不行。
　　6、入户人员签订劳动合同和缴纳社会保险证明：
　　这个东东是最烦人的，去社保局之前，你得带上公司盖了鲜章的营业执照一份，劳动合同原件二份（最好去社保局购买新款合同重新填写好，否则旧合同有些条款如不符，很可能会打麻烦），然后去社保局打印缴交社保的证明（收费三元），然后去做劳动合同鉴证，完毕后再去开入户人员签订劳动合同和缴纳社会保险证明。
　　上面的东东全部准备完全后，还有个别忘了——所有的文件一页不少的复印一份，办证中心要存一份复印件；还有个东东更别忘了，就是入户人员的一寸照片一张，如果没有，肯定要被打回原籍。
　　如果你按老夫说的去准备，可收事半功倍之效。
 
 
二手房过户维修资金这样缴
--------------------------------------------------------------------------------
 
      从2005年8月中旬开始，二手房买卖过户要先缴维修资金，近来有不少购房者打电话来咨询缴维修资金具体情况，还有很多人非常关心它是怎样出台的等等。就这些问题，记者日前采访了成都市住房专项维修资金监督管理办公室的严科宇主任，请他就相关问题做了集中解答。
　　每平米缴存多少？

　　记者：现在二手房的购房者每平米要缴存多少维修资金？

　　严：维修资金是按照该房屋每平米建筑成本价的2%至2.5%收取（非电梯住房按2%收取；电梯住房按2.5%收取）。目前在成都市五城区内（含高新区）的建筑成本价是按1100元/平米计算。因此在这些区域内电梯住房的维修资金按照27.5元/平米收取，非电梯住房维修资金按照22元/平米收取。

　　记者：是不是所有二手房交易时都要缴存维修资金？

　　严：不是，1999年1月1日后办理产权证的房屋才要涉及缴存维修资金的问题。以这一时间起算，主要是因为《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》是从1999年1月1日起实行的。1999年以前的二手住房只需要成都市房管局出示证明便可以直接办理过户手续。

　　如果该房屋在交易前缴存过房屋维修资金，就应该在买卖合同中约定住房专项维修资金的归属，约定了出卖者将维修资金转让给购买者的，那么在二手房交易时只需要变更一下户头就可以去办理产权证了。有些交易的二手房以前缴过房屋维修资金，但是因维修被启动过一部分，遇到这种情况，在买卖合同中双方要将不足的房屋维修资金协商补足后再办理产权证。
    　　 政策性住房进入流通了就按照商品房的标准来办理。

　　是否会抬高房价？

　　记者：收取维修资金会抬高二手房房价吗？

　　严：不会，房屋维修资金是业主的储蓄性的专项资金，就像公积金一样，它是属于业主自己的，这也是对业主的房屋财产安全的保障，因而不会抬高房价。

　　记者：业主可以随时查询得到自己的房屋维修资金的数额吗？

　　严：能，成都市房管局对该项资金设有专户管理银行，管理是相当透明的，业主可以随时在房管局或者银行查询得到自己缴存的维修资金数额以及利息。

 
专家解读:住宅用地使用权期满将自动续期

--------------------------------------------------------------------------------
 
　　2005年10月25日，物权法草案第四次提请全国人大常委会会议审议。物权法草案四审稿作出了“住宅建设用地使用权期满自动续期”等重要修改。

　　北京大学法学院副教授、物权法草案专家起草组成员王轶表示，四审稿中不少修改是

　　对全国征集意见作出的回应。

　　全国人大法律委员会副主任委员胡康生对物权法草案四审稿作了说明。他介绍，草案共对十方面问题进行了修改。王轶点评称，如对征收、征用区别对待，并且对合理补偿取消了“按照国家规定给予补偿”的规定，明确为赋予业主委员会诉讼主体资格等都是亮点。

　　全国人大常委会在7月10日将草案三审稿向社会全文公布征求意见，截至8月20日，共收到意见11543件。胡康生表示，四审稿除了根据常委会组成人员的审议意见，还包括民众意见。如原来规定征收征用应当按照国家规定给予补偿，但民众反映“国家规定”太匡泛，所以四审稿修改为，“具体补偿标准和办法，依照有关法律、行政法规的规定办理。”

　　胡康生还对部分没有被采纳的民众意见进行了解释。如城镇居民在农村购置宅基地问题，他称，法律委员会研究认为，我国地少人多，实行最严格的土地管理制度。宅基地是农民的基本生活保障，在目前条件下宅基地使用权的转让和抵押似乎不宜放开，因此建议原规定暂不做改动，拟进一步听取意见后，再做研究考虑。

　　为了便于百姓理解，胡康生表示，四审稿对草案的文字表述按照尽可能通俗易懂的要求进一步做了修改，并对公示、相邻关系、共有等增加了名词解释。

　　解读

　　1 非住宅用地续用提前一年申请

　　续期后，使用权人应支付土地使用费

　　草案三审稿：建设用地使用权届满，建设用地使用权人需要继续使用土地的，应当在届满前一年申请续期，除因公共利益需要收回该土地之外，出让人应当同意。建设用地使用权续期后，建设用地使用权人应当按照约定支付出让金；没有约定或者约定不明确的，按照国家规定确定。

　　法律委员会认为，建设用地使用权续期的问题，宜区分住宅用地和非住宅用地，要着眼于保障老百姓安居乐业。

　　草案四审稿：住宅建设用地使用权届满的，自动续期；非住宅建设用地使用权届满，建设用地使用权人需要继续使用土地的，应当在届满前一年申请续期，出让人应当同意。

　　建设用地使用权期间届满，根据公共利益需要，依照法律规定的权限和程序收回该土地的，应当参照本法规定，对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿。

　　建设用地使用权续期后，建设用地使用权人应当支付土地使用费。续期的期限、土地使用费支付的标准和办法，由国务院规定。

　　解读：修改最大的变化是明确住宅建设用地使用权到期自动续期，避免了由谁去申请，审批能否获得批准的问题，对业主利益是一个保护。

　　四审稿中所谓的续期后支付的土地使用费与原来的出让金只是表述不同，实质一样。原来争议比较大的问题，就是关于交多少，按什么标准去交，四审稿明确规定，由国务院规定。《物权法》里没有直接规定具体标准，这仍是一个因地制宜、因时而定的问题。

　　解读人：北京大学法学院副教授王轶(下同)

　　2 小区会所不属业主共有

　　车库所属没有约定的属于业主共有

　　草案三审稿：建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房，属于业主所有，但属于市政建设的除外。

　　会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。

　　法律委员会认为：从实际情况看，提供健身、娱乐等服务的会所，绝大多数是作为独立的房屋由开发商出售或者出租经营的，一般不作为建筑物的附属设施归业主共有，草案关于“会所”的规定可以删去。

　　草案四审稿：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示归个人的除外。建筑区划内的物业服务用房，属于业主共有。

　　车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，属于业主共有。

　　解读：在现实生活中，“会所”归业主共有的情形很少。

　　四审稿就车库问题仅表述略有变动，未做实质修改，有人担心车库归属按约定确定会否对业主不利，其实这个问题不一定全在《物权法》里解决。因为保护民事主体的权利是通过多个法律协调配合来实现的，比如说可以通过《合同法》、《消费者权益保护法》等来平衡业主与开发商之间的强弱关系。

　　3 业主可用自己名义提起诉讼

　　所占建筑总面积过半或人数过半业主同意可诉讼

　　草案三审稿：对侵害业主共同权益等行为，业主会议经三分之二以上业主同意，可以以业主会议的名义提起诉讼、申请仲裁。

　　草案四审稿：对侵害业主共同权益的行为，对物业服务机构等违反合同发生的争议，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主或者占总人数过半数的业主同意，可以以业主大会或者业主委员会的名义提起诉讼、申请仲裁；业主也可以以自己的名义提起诉讼、申请仲裁。

　　解读：以往业主委员会打官司的合法地位一直没有明确，这次修改首次以法律形式赋予了业主委员会诉讼主体资格。

　　4 征收房屋要保障居民居住条件

　　征用的不动产或者动产使用后应返还被征用人

　　草案三审稿规定：为了公共利益的需要，县级以上人民政府依照法律规定的权限和程序，可以征收、征用单位、个人的不动产或者动产，但应当按照国家规定给予补偿；没有国家规定的，应当给予合理补偿。

　　拆迁、征收私人的不动产，应当按照国家规定给予补偿；没有国家规定的，应当给予合理补偿，并保证被拆迁人、被征收人得到妥善安置。

　　草案四审稿：征收集体所有的土地，应当给予合理补偿，维护被征地农民的合法权益，保障被征地农民的生活。具体补偿标准和办法，依照有关法律、行政法规的规定办理。

　　征收城市房屋及其他不动产，应当给予合理补偿，维护被征收人的合法权益；征收城市居民房屋的，还应当保障被征收人的居住条件。具体补偿标准和办法，依照有关法律、行政法规的规定办理。

　　因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序，可以征用单位、个人的不动产或者动产。征用的不动产或者动产使用后，应当返还被征用人。被征用的不动产或者动产受到损失的，应当按照实际损失给予补偿。

　　解读：征收、征用的适用条件、程序都不一样，应当分开规定。修改设定了征用必须具有抢险、救灾等紧急需要的前提，另外，还规定被征用的不动产或动产使用后应当返还被征用人。

　　修改把城市房屋拆迁包括在征收中，包含有这样一层意思：服务于公共利益需要，可进行征收拆迁。反之，则不得。而必须由拆迁人和被拆迁人进行协商谈判，确定能否进行拆迁以及如何补偿，以求进一步保护百姓利益。

　　至于大家比较关心的合理补偿的标准问题，修改仍只作了原则性的规定，而没有作出具体规定。这是由于合理的补偿标准应因地制宜，因时而定，无法在《物权法》中作出具体、明确的规定。

　　但应明确补偿标准是否合理应该是个具有可诉性的问题，即一旦被征收方认为补偿不够合理的，可以向法院提起诉讼，要通过司法程序保障百姓的合法权益，最好《物权法》里对此能表述清楚。
 
 
买二手房需要注意的十个问题 - 资讯详细 - 163房产网 

--------------------------------------------------------------------------------
 
　1、买方是否已到税务局开具全额房款发票；

　　2、新产证上是否已黏贴完税贴花和权证印花税；

　　3、买方的买卖合同上是否已黏贴合同印花税；

　　4、房屋内的电话是否已前往电信公司办理更名手续；

　　5、是否已前往煤气公司办理煤气更名手续；

　　6、是否已前往物业人理户名变更手续，结清上家与物业公司的各种费用；

　　7、房屋的维修基金发票、物业管理费押金收据是否已及时交接；

　　8、房屋内的各种设备发票、保修卡是否已交接；

　　9、房屋的装修合同与装修发票，保修卡是否已交接；

　　10、水、电、煤、有线电视、宽带等费用是否已结清。

　　有关专家同时建议，买卖双方应当选择专业的房产中介公司，在交房时他细检查，并注意上述细节。电话、煤气过户的手续和准备相应材料较为繁琐，买卖双方可以填写委托书，要求房产中介公司代办相关手续。
 
 
定金、订金和预付款的区别

--------------------------------------------------------------------------------
 
　　关于定金，根据《担保法》的有关规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。定金应当以书面形式约定。

当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。
 　　定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。若当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金作为合同担保的一种形式，首要作用是担保合同的履行；定金还有证明合同成立的作用。

　　预付款是一种支付手段，其目的是解决合同一方周转资金短缺。预付款不具有担保债务的履行作用，也不能证明合同的成立。收受预付款一方违约，只须返还所收款项，而无须双倍返还。此外，法律对预付款的使用有严格规定，当事人不得任意在合同往来中预付款项，而对定金则无此限制。

　　关于订金，根据我国现行法律的有关规定，其不具有定金的性质，交付订金的一方主张定金权利的，人民法院不予支持。一般情况下，交付订金视作交付预付款。另外，根据有关规定房地产开发企业收取订金，订金今年数额应当在总房价的千分之五以内，双方在签订商品房预售合同或出售合同后，订金应即时返还或抵充房价。购房者在支付订金后，不购买预订房屋的，订金按预订协议约定的办法处理，但属下列情况，房地产开发企业应当全额返还购房者支付的订金：

　　（1）房地产开发企业未签订书面协议收取订金的；

　　（2）签订的书面协议对订金的处理未作约定或约定不明确的；

　　（3）双方对预售合同或出售合同条款存在分歧、不能协商一致的；

　　（4）广告、售楼书、样品房与实际状况不相符的。 
 
 

 
A、权属未经管理机关登记发证的（如：拆迁协议书、购房合同等不能进行交易）；

B、权属有争议，尚在诉讼，仲裁，行政处理中或权证与实物不相符的；

C、权属已被明令注销的；

D、司法机关或者行政机关裁定决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

E、国家基本建设已办理拆迁登记、封户的；  

F、依法回收土地使用权的；

G、不允许上市交易的政策性住房； 

H、其它依法限制权属变动的；
 一、房屋买卖合同的生效条件

      买受人为外籍人士的，要在合同上同时签署中文与外文的姓名，房屋买卖合同自公证处出具公证书之日生效。

      二、买受人办理房屋所有权证所需资料

      1、买受人为港澳台人士的，需提交身份证、港澳同胞回乡证或台湾居民来往大陆通行证、《向国外及港澳台人员租、售房屋审批表》；

      2、买受人为外籍人士的，需提交护照、居留证、经公证的中外文名字对照或外国人在中国的工作证、居住证（证件上需同时注有此人的中文及外文姓名）、《向国外及港澳台人员租、售房屋审批表》。

      三、委托代理人的委托书境外公证的要求

      1、台湾人：委托书须经当地公证机构公证后，经海基会传递至海协会，由海协会将公证书递至文书使用地的公证管理协会认证。（注：整个过程需15个工作日左右）

      2、香港人：委托书须经大陆司法部门认可的律师公证即可。

      3、其他境外人：委托书经委托人所在地公证机构公证后，往中国驻该国领事馆认证即可。

      四、境外人士贷款条件

      1、在贷款地城市有固定收入的

      ① 身份证明

      ② 居住证

      ③ 就业证明或法人代表证

      ④ 收入证明（附个人所得税税单）

      ⑤ 在职公司营业执照复印件或劳动合同

      2）在贷款地城市无固定收入的

      ① 身份证明

      ② 收入证明（经所在国公证机构公证）

      ③ 婚姻证明及配偶同意购房抵押贷款证明（经所在国公证机构公证）

      ④ 配偶身份证明
选购二手房18项注意

--------------------------------------------------------------------------------
 
一、是否有私搭私建部分。
如占用屋顶平台、走廊的情况，或者屋内是否有搭建的小阁楼；是否改动过房屋的内外部结构，如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间等，阳台是否是业主自己封闭的，这涉及到面积如何计算的问题。

二、确认房屋的准确面积。
包括建筑面积、使用面积和房内的实际面积，产权证上一般标明的是建筑面积，最保险的办法是测量一下房屋内从墙角到墙角的面积，即所谓地毯面积。

三、观察房屋的内部结构。
户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点；管线是否太多或者走线不合理；天花板是否有渗水的痕迹；墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题。

四、考核房屋的市政配套设施。
打开水龙头观察水的质量、水压；打开电视看一看图像是否清楚，能收视多少台的节目；确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的尴尬；观察户内外电线是否有老化的现象；煤气的接通情况，是否已经换用了天然气；冬天暖气的供应以及费用的收取，暖气片数够不够，暖气温度够不够。

五、了解装修的状况。
原房屋是否已装修，装修水平和程度如何；了解住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便重新装修。

六、物业管理的水平。
水、电、煤、暖的费用如何收取，是上门代收还是自己去交；三表是否出户；观察电梯品牌、速度及管理方式；观察公共楼道的整洁程度及布局；小区是否封闭；保安水平怎样；小区绿化工作如何；物业管理公司提供哪些服务。

七、了解居住的费用。
水、电、煤、暖的价格；物业管理费的收取标准；车位的费用。

八、旧房的历史。
哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限；哪些人住过，什么背景，是何种用途；是否发生过不好的事情，如是否欠人钱或者发生过盗窃案；是否欠物业管理公司的费用以及水、电、煤、暖的费用。

九、邻居的组合。
拜访上、下、左、右的邻居，了解他们在此居住是否顺心；与居委会或者传达室的值班人员聊天，了解情况。

十、产权。
原单位是否允许转卖；确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成；大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，因此要确认原单位是否同意出让；一般说来，军产、院（医院）产、校（学校）产的公房必须要原单位盖章后才能出让；注意产权证上的房主与卖房人是否是同一人；搞清楚是成本价房还是标准价房或者是经济适用住房；产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处；一定要验看产权证的正本，而且要到房管局查询此产权证的真实性；确认产权的完整性，有没有抵押（包括私下抵押）、共有人等。

十一、买房知识。
及时了解手续、费用、程序上的变化。公房上市是一个新鲜事物，因此要做好心理准备，随时了解政策的变化；媒体报道十分关注公房上市，要注意报纸的新消息；向律师及中介代理行咨询；最可靠的还是向有关房管部门咨询，及时了解最新的信息。

十二、房屋值不值这个价？通过对高层上的公房的反复比较判断房屋的价值；委托信得过的中介公司或者评估事务所进行评估；银行提供按揭时会做保值评估，这个价格可以看成房屋的最低保值价。

十三、能否做二手房按揭？
二手房按揭的条件是：满18周岁，有城镇户口；能提供稳定的收入、支付本息的证明；愿意将所买的房子作为抵押，或者能够提供其他符合条件的抵押；所购房屋产权所属真实可靠；支付有关手续费。

十四、应不应该请律师？
二手房买卖的情况比商品房更为复杂，因此有律师提供建议更可靠；公房上市的时间不长，能提供这一类服务的律师并不多，收费标准也不定；建议请一位尽可能熟悉业务的律师做全面顾问。

十五、应不应该找代理行？
代理行的二手房信息要更全面，但是信息的准确程度还需要验证；在把你的业务交给代理行之前应该了解：代理行提供的服务有哪几项？是否可以帮助申请二手房按揭？买卖过程中若发生了问题，代理行是否有义务、有能力负责赔偿损失？代理行的服务收费标准是多少？

十六、选择什么样的代理行？
可靠代理行应该提供两证：营业执照及房屋土地管理局颁发的中介代理行资质证书。

十七、房款和产权的交接。
不要随便相信对方的信誉，先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要的问题；可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单位，如律师楼或信誉较好的代理行处，等过户完成后，再将房款转入卖主的账户。

十八、产权的过户。
必须要经过当地房屋土地管理局办理才算完成过户手续；从买房的角度来说，一定要产权过完户以后这套房子才真正属于你，在此之前，卖方随时可以毁约。